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按照该办法，商品房销售的时候，购房者与购房单位应该签订维修基金缴纳的约定，按照购房款的2％—3％的比例向售房单位交纳维修基金。

也正因如此，住房在农民生活中占据着极其重要的地位。(17)韩世远：宅基地的立法问题——兼析物权法草案第十三章宅基地使用权，《政治与法律》2005年第5期。

但问题是《物权法》第42条规定中的哪一部分是对土地承包经营权的补偿呢？对此，有学者认为，比较《土地管理法》的规定，在实践中对土地承包经营权的补偿只可能包含在安置补助费中。其二，农民迁移他处，放弃原处宅基地。再次，作为农民私产的宅基地使用权具有独立的经济价值。如果说征收城市房屋是为了按照新的规划对土地予以整理和再开发。⑨但是我国《土地管理法实施条例》第26条明确规定：土地补偿费归农村集体经济组织所有。

于是，部分村干部与奸商勾结，将农地以私下交易的方式转让给开发商，有的甚至将耕地转为建设用地出售。不仅补偿标准过低，而且补偿范围过窄，一是根本不考虑农村房屋所占的庭院、空地等附属设施，农村房屋不同于城市房屋，庭院有无及庭院的大小，会对房屋的居住质量和经济价值的实现有很大影响。也就是说，这三种农民集体都符合农村集体所有权的主体条件。

从这一规定可知，土地补偿费实质是对集体土地所有权的补偿。但是，我国法律对于农村集体所有权的主体称呼并不一致。将农民的房屋作为独立的征收对象而非土地的附属物进行补偿是解决问题的关键。⑧姚良巧：农户土地承包经营权补偿探讨，《广西政法管理干部学院学报》2005年第9期，第35－37页。

征收的目的无论是为了基础设施建设还是为了公共事业的需要，地方政府对集体土地征收的真正目的并不是为了取得土地承包经营权，而是为了重新开发、利用土地。宅基地使用权取得的无偿性是基于集体土地所有权产生的历史背景这一深层原因，但并不能成为征收不予补偿的理由。

其次，土地承包经营权是关系到农民生存和发展的一项重要财产权。就此而言，集体土地征收的客体并非仅限于集体土地所有权而是包括土地承包经营权在内。补偿数额必须能够使被征收的农民重建或购置到同等质量、同等居住条件的房屋，确保被征收房屋的农民居住条件不低于征收之前的水平。尽管农村房屋买卖在法律上受到一定限制，但房屋作为农民最重要的私有财产，它所具有的交换价值是毋庸置疑的。

自20世纪50年代中期，我国推行了以农业集体化为内容的农地制度改革，这次改革的基本精神是对农业生产资料私有制进行社会主义改造，把农民个体所有制改造为社会主义集体所有制，通过相继推行初级农业合作社、高级农业合作社和人民公社，逐步剥夺了农民的土地所有权，完成了变土地私有为土地集体所有的社会主义改造。已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。由此可见，土地补偿费并非是对承包人土地承包经营权的补偿，而是对集体土地所有权的补偿。根据《物权法》的规定，某村民一旦取得了特定住宅的所有权，在房随地走，地随房走规则下，其实际上可以对该住宅占用范围内的土地享有长久的宅基地使用权，宅基地又具有可继承的特性，只要有适合的继承人，农村宅基地即可以为农户永久地使用下去。

土地征收的结果是土地的所有权主体发生了变化，即土地由农村集体经济组织所有变为国家所有。从法律性质上说，它是基于强制性规定而对失地的土地承包经营户的生活安置。

综上，对我国农村土地的征收应不限于集体土地所有权，还包括农户的土地承包经营权。房屋区位补偿，是房屋征收中对房屋所处地理位置给予的补偿，城市征收中，被征收房屋的补偿主要依据是区位，补偿金额区位价值是最重要的因素。

因此，土地承包经营权的客体——土地对于农民的价值远大于作为所有权者的集体经济组织。②果真如此吗？仅以无偿取得就否认对征收宅基地使用权予以补偿是否忽视了宅基地的历史形成过程及其法律地位？无偿性能否成为国家征收不予补偿的理由？本文认为无偿性并不能成为征收不对宅基地予以补偿的理由。(12)因此，从征收土地直接导致农民失去土地使用权并直接影响农民生存权和发展权的角度看，土地承包经营权应成为独立的征收对象。③其实，我国长期坚持宅基地使用权取得的无偿性，其理由并非所谓的社会福利，而是有着更深层的社会原因，是基于集体土地所有权产生的历史背景这一深层原因。也就是说，不但承认房屋在经济上具有独立的交换价值，而且在法律上可以成为独立所有权的客体。可见，作为我国典型的用益物权的土地承包经营权尽管是从集体土地所有权中派生出来的，但基于用益物权所具有的优先效力，农村土地承包经营权已成为一种相对独立于农村集体土地所有权的物权类型。

根据法律规定，结合农村实际情况，在农村属于集体所有权中所谓集体者主要有三种类型。主体规定模糊导致实践中的农村集体所有权主体无法落实，这是问题的根本所在。

随着家庭承包责任制的推行，全国许多的农村集体经济组织已经不再具有以往的独立核算的独立组织形态，而且基本上都处于一种虚置的状态。(19)但在农村房屋征收中，大部分地方的法规、规章根本不考虑被征房屋的区位价值。

(二)土地承包经营权作为独立补偿对象的必要性首先，土地承包经营权具有独立性且具有优先效力。如果土地补偿费是对承包人土地承包经营权的补偿，则应根据法律的明确规定计算土地承包经营权人的损失并由征收单位直接予以补偿，而不应交由集体经济组织决定。

前文已述，集体经济组织所有的土地，在历史上是农民响应党的号召、自愿放弃其土地所有权而形成的，农民的私人所有权土地通过集体化而转化为集体的土地所有权。(17)而且，我国《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等赋予城镇居民可继承、转让和抵押房地产等的权利，而中国绝大多数人口在农村，因宅基地使用权的流转受到严格限制，导致农村房屋的流转陷入困境，使得农村房屋成为不具有充分市场价值的死资产，农民无从以之变现或担保融资，农民财产权益被制度性损害。有的地方由镇政府与村组签订《土地征收协议书》，打包顺带处分了农民的房产。土地承包经营权作为一种用益物权，是独立于所有权而存在的一种独立的权利，理应获得单独的补偿。

在一些地方，房屋最高补偿标准每平方米仅为400元，农民一处房屋不如城市一个厕所值钱。学界在探讨集体土地征收补偿范围时，鲜有论及宅基地。

(13)众所周知，从法律主体的角度来看，农村集体所有权存在虚位的问题。宅基地使用权的无期限性意味着宅基地实际上已经演变为近乎农民的私产。

那么，农民集体是否具有民事主体地位？能否以自身名义从事民事活动？由于与传统的民法主体概念相去甚远，在具体操作时难以认定。我国改革开放以来的立法和实践，一直将土地和房屋作为两个各自独立之物，农村土地归农村集体经济组织所有，农民对房屋享有所有权。

征收个人住宅的，还应当保障被征收人居住条件的规定可知，物权法并未明确区分宅基地使用权的征收补偿与宅基地上建筑物的征收补偿，只是笼统规定保障居住条件，该规定实质上仅是对宅基地之上农房征收的补偿。但我国现行法律中严格禁止农村房屋向城市居民转让。《物权法》虽然明确了农村集体经济组织和村民委员会只是农村集体所有权的代表组织，但对集体所有的确切含义仍然没有进一步阐述。也就是说，一旦农户取得宅基地，只要房屋存在并有合法的所有权人，那么该宅基地就不能被收回。

④可见，集体经济组织所有的土地，在历史上是农民响应党的号召、自愿放弃其土地所有权而形成的，农民的私人土地所有权通过集体化而转化为集体的土地所有权。引用请以正式发表版本为准。

而如果安置补助费是对土地承包经营权的补偿则应足额发放到承包人而不应交由集体组织处置。在我国农村，土地依然是目前绝大部分地区农民最基本最可靠最长久的收入来源和生活保障，在缺乏社会保障的情况下，土地对大多数农民来说不仅提供基本生活来源，而且具有有限的社会保障作用。

不同地区间、同一地区不同乡镇之间、甚至同一乡镇不同村之间拆迁补偿数额差距较大。(19)赖淑春：农村集体土地房屋拆迁法律问题探讨，《山东大学学报(哲学社会科学版)》，2008年第5期。

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